Preliminare di Compravendita (Compromesso): Cos'è, Costi e Quando Registrarlo
Dopo l'accettazione della proposta arriva il compromesso: il contratto che blinda l'affare prima del rogito. È qui che si definiscono prezzo, tempi e tutele. Vediamo costi e quando conviene trascriverlo dal notaio.
In breve: il preliminare di compravendita (compromesso) è il contratto con cui le parti si obbligano a stipulare il rogito a condizioni definite. Va registrato entro 30 giorni (imposta di registro fissa + bolli + imposta su caparra/acconti). La trascrizione dal notaio è facoltativa ma protegge da ipoteche e doppie vendite quando il rogito è lontano.
Cos'è il preliminare di compravendita
Il preliminare (o compromesso) è il contratto con cui venditore e acquirente si impegnano reciprocamente a stipulare il contratto definitivo (il rogito) a condizioni già stabilite. Non trasferisce la proprietà: crea l'obbligo di trasferirla.
Proposta, preliminare e rogito: dove si colloca
È la fase intermedia tra l'offerta e l'atto:
- Proposta di acquisto: l'offerta.
- Preliminare (questo articolo): gli impegni reciproci.
- Rogito: l'atto definitivo dal notaio.
Cosa contiene il preliminare
- prezzo e modalità di pagamento;
- caparra versata e suo titolo;
- tempi del rogito;
- descrizione e dati dell'immobile;
- condizioni sospensive (in primis l'ottenimento del mutuo).
Registrazione e trascrizione del preliminare
Due adempimenti distinti:
- Registrazione (obbligatoria, entro 30 giorni): imposta di registro fissa, bolli e imposta proporzionale su caparra/acconti. Per capire la logica delle imposte vedi l'imposta di registro.
- Trascrizione (facoltativa, fatta dal notaio): iscrive il preliminare nei registri immobiliari, proteggendo l'acquirente da ipoteche, pignoramenti e doppie vendite fino al rogito.
Quanto costa il preliminare
I costi base sono quelli di registrazione (poche centinaia di euro tra imposta fissa e bolli, più l'imposta sulla caparra). Se scegli la trascrizione, si aggiunge l'onorario del notaio. Per il quadro complessivo dei costi d'acquisto vedi le spese notarili per l'acquisto casa.
Tutele e clausole da inserire
- Clausola sospensiva per il mutuo: se la banca dice no, il contratto si scioglie. Verifica i requisiti del mutuo casa.
- Conformità urbanistica e catastale: garanzia che l'immobile sia regolare.
- Consegna libera da ipoteche e da persone/cose.
Domande frequenti sul preliminare
Il preliminare va registrato per forza?
Sì, entro 30 giorni dalla firma, con imposta di registro fissa, bolli e imposta su caparra/acconti.
Conviene il preliminare trascritto dal notaio?
Sì se tra compromesso e rogito passa molto tempo: protegge da ipoteche e doppie vendite.
Cosa succede se una parte non si presenta al rogito?
L'altra può agire per l'esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.) o gestire la caparra (trattenerla o chiederne il doppio).